ИННОВАЦИИ БИЗНЕСУ

Описание к ИЛ № 53-049-04

Результат выполнения научно-исследовательской работы.

На основе всестороннего изучения объекта оценки, и систематизации основных параметров, характеризующих его эксплуатационные, потребительские, эстетические и другие свойства формируется базовая модель, наиболее близко к действительному отражающая их взаимодействие во времени. Для многих видов имущества (в том числе недвижимость, транспортные средства, оборудование различного назначения, машины, механизмы, приборы и т.д.) на процесс формирования такой модели доминирующее влияние оказывает свойство объекта изменять, как правило, в сторону снижения, качество функционирования с течением времени, в соответствии с процессами естественного старения, сопровождающихся физическим и моральным износом и, как следствие, снижением его рыночной стоимости.

Динамика и основные показатели процесса естественного старения для основных видов имущества отражены в нормативно-технической документации, разработанной в установленном порядке на основе изучения и обобщения результатов многолетних наблюдений за ходом создания и эксплуатации большого числа объектов (например, нормами амортизационных отчислений).

Эти процессы естественного старения, сопровождающиеся соответствующим снижением рыночной стоимости, могут быть аппроксимированы одной из элементарных математических функций, чаще линейной или степенной (экспоненциальной).

Подобранная функция будет являться базовой, наглядно и с достаточной (для поставленных целей) степенью объективности демонстрирующей результаты взаимодействия основных факторов, влияющих на эксплуатационные характеристики объекта в ходе его практического использования в течение какого-то периода времени и позволяющая установить основные закономерности изменения его рыночной стоимости в связи с процессами естественного старения, отраженными в нормативно-технических материалах.

В результате изучения условий функционирования и оценки конкретного объекта выявляются и систематизируются факторы, оказывающие дополнительное (к отраженным базовой функцией) существенное влияние на процесс изменения его рыночной стоимости в ходе эксплуатации в течение какого-то периода времени.

Сбор данных о влиянии дополнительных факторов на рыночную стоимость проводится по объектам, условиям эксплуатации и оценки, аналогичным изучаемым, в том числе и на основе корреляции показателей, и оформляется в виде семейства графиков с наложением на график базовой функции.

Анализ полученных графиков, в необходимых случаях с использованием элементов регрессионного анализа, позволяет выделить и скомпоновать необходимый и достаточный объем информации для определения обобщенного характера учета влияния дополнительных факторов и отсечь, выпадающие из общей концепции зависимости величины рыночной стоимости объекта от комплексного влияния группы дополнительных факторов, малозначимые и несущественные.

Характер этого влияния, с достаточной для целей определения величины рыночной стоимости точностью, может быть также аппроксимирован одной из элементарных функций, аргументом которой является комплексный коэффициент, подбираемый в результате анализа обобщенного характера влияния дополнительных факторов, в том числе с использованием в необходимых случаях элементов корреляционно-регрессионного анализа. В наиболее простых случаях достаточным является использование зависимостей типа:

,

гдеs_тек- рыночная стоимость объекта оценки на текущий момент времени,

s- первоначальная стоимость объекта , определяемая затратным методом

или сравнительным методами оценки,

- комплексный коэффициент, отражающий совместное влияние

дополнительных факторов, и определяемый с использованием

сравнительного и затратного методов оценки,

f- коэффициент физического износа, определяемый с использованием

нормативно-технической документации, в том числе поэлементно,

например, (для объектов недвижимости) известным выражением:

,

гдеf _i- износ конструктивного элемента объекта недвижимости, %

d _i- удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей

реновационной стоимости объекта недвижимости.

Определение рыночной стоимости имущества различного вида, в условиях развивающегося фондового рынка, характеризующегося отсутствием достаточной информации по результатам сделок и соответствующих устойчивых показателей развития на макро- и микроэкономическом уровне, затрудняющих использование методов, предназначенных для применения в условиях развитого рынка.

Характерной отличительной чертой метода является использование в качестве базовых нормированных показателей, характеризующих изменение эксплуатационных качеств объектов оценки, совместно с учетом влияния дополнительных факторов, отражающих конкретные условия эксплуатации и оценки имущества в условиях становления и развития рыночных отношений.

Метод предназначен для использования при определении рыночной стоимости имущества различного вида, включая недвижимость, транспортные средства, оборудование различного назначения, машины, механизмы и т.д. в условиях становления и развития рыночных отношений.

Предварительная отработка метода в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости и автотранспортных средств, имеющих различную степень физического и морального износа, условия эксплуатации и проведения оценки, в частности при отсутствии прямых сведений о первоначальной стоимости проводилась ООО ВНТЦ «Исток» применительно к условиям Орловской области и соседних регионов.

Внедрено в практическую оценочную деятельность ООО ВНТЦ «Исток» (г. Орел) с 01.01.2004г. и отражено в большинстве отчетов об оценке рыночной стоимости конкретных объектов оценки, в частности в отчетах об оценке проводимой в течение 1-го квартала 2004 года.

Предлагаемый графо-аналитический метод определения рыночной стоимости имущества позволяет определять стоимость имущества с учетом конкретных условий эксплуатации и оценки, отражающих изменение стоимости в соответствии с требованиями рынка. При этом величина рыночной стоимости в среднем на 20 - 40% отличается от стоимости, или от рыночной стоимости, определяемой на основе нормативно-технических материалов без учета факторов ее изменения в зависимости от конкретных, рыночных условий функционирования.

Технико-экономический эффект образуется в результате реализации имущества, по рыночной стоимости, или с ее участием, определяемой с использованием графо-аналитического метода.

Годовой технико-экономический эффект от использования метода в ООО ВНТЦ «Исток» ожидается в объеме 120 - 140 тыс. рублей.