ИННОВАЦИИ БИЗНЕСУ

Результат выполнения НИР.

В разделах предлагаемых рекомендаций дано понятие аренды, разновидности аренды; дан системный анализ истории арендных отношений, их договорной характер, элементы договора аренды (предмет, формы, содержание), права и обязанности сторон.

Разъяснены экономические основы арендных отношений, функции (экономическая, экологическая, градостроительная, социальная).

Показаны способы определения арендной платы:

1 - путем проведения конкурсов, аукционов;

2 - рентный подход;

3 - доходный метод;

4 - метод соотнесения;

5 - затратный метод.

Для расчета ставок арендной платы предлагается выделить следующие качественно отличные виды деятельности:

- промышленность и строительство;

- транспорт и складское хозяйство;

- офисная и гостиничная деятельность;

- торговля и общественное питание;

- временные торговые точки - киоски и павильоны.

Таблица

Примерный расчет арендных ставок по разным видам деятельности

в г. Красноярске

Данные ставки арендной платы являются базисными. Необходимо учесть, что с уменьшением статуса населенного пункта снижаются и ставки капитализации по объектам недвижимости. Однако, в любом случае последние должны превышать коэффициенты амортизации основных инженерных объектов.

В силу действия различных факторов, существенно влияющих на возможность эффективного хозяйствования, необходимо вносить поправки для конкретных землепользователей.

Во-первых, в случае превышения нормативных сроков строительства целесообразно приравнивать арендные платежи к уровню, установленному для эксплуатации аналогичных объектов. Во- вторых, для арендаторов земельных участков под встроенно-пристроенными помещениями возможно введение дополнительного коэффициента к ставке арендной платы, который отражает зависимость этажности застройки и стоимости земельного участка. Определение этого коэффициента требует обобщения значительной статистической и рыночной информации, но по крупным городам он колеблется от 1, 3-1.5 для пятиэтажных зданий до 1, 6-1,8 для девятиэтажной застройки. В-третьих, в случае, когда арендатор несет значительные расходы по благоустройству территории, возможно снижение на 25-40% взимаемой арендной платы.

По ряду видов деятельности, результаты которых непосредственно не связаны с местоположением арендуемого участка в той или иной зоне города возможно применение единой или малодифференцированных ставок арендной платы. Это относится к АЗС, автостоянкам и открытым рынкам. В двух последних случаях арендатор может регулировать размер арендных платежей путем увеличения или уменьшения арендуемой площади, оставляя при этом стабильным платежи с субарендаторов. Так, разброс стоимости ночной парковки на платных автостоянках в Красноярске составляет 8-10 руб., что на порядок ниже, чем дифференциация арендных ставок по торговым точкам. Аналогичная ситуация по аренде торговых мест на открытых рынках города.

Разработаны методические подходы определения базовых ставок арендной платы за земли городов и других населенных пунктов края, исходя из функционального (целевого) назначения земельных участков, даны повышающие коэффициенты к базовым ставкам арендной платы по отдельным видам деятельности.

Приведены практические примеры установления ставок арендной платы за землю в соседних городах (Омск, Новосибирск, Барнаул, Кемерово, Новокузнецк, Томск, Иркутск).