ИННОВАЦИИ БИЗНЕСУ

Оценка недвижимого имущества в рамках доходного подхода связана с определением планируемой величины дохода от использования объекта недвижимого имущества.

Прогнозирование величины дохода основывается на ретроспективных, текущих и прогнозируемых показателях деятельности организаций. Каждый прогноз имеет определенную степень риска.

Следует отметить, что для каждого объекта недвижимого имущества (совокупности однородных объектов) необходимо индивидуальное определение видов рисков, которые могут оказать существенное влияние на прогнозируемую величину дохода (прибыли).

Риски можно подразделить на три вида:

·Риски связанные с активами организаций;

·Риски связанные с социально-экономической ситуацией в регионе (стране);

·Финансовые риски.

Общий фактор риска рассчитывается по формуле (1):

, (1)

гдеb-общий фактор риска,p _i-уровень коэффициента риска,i-фактор риска, Кв_i-весовой коэффициентi-фактора риска.

В процессе оценки стоимости недвижимого имущества значение общего фактора риска используется при определении величины ставки отдачи на инвестированный капитал (формула 2):

, (2)

гдеr _e-ставка отдачи на вложенный (инвестированный) капитал,rf-безрисковая ставка дохода,rm-среднерыночная величина нормы прибыли.

Величинаr _eпоказывает: 1) на сколько целесообразно вложение средств в определенный объект недвижимого имущества, 2) на сколько экономически обоснованна его стоимость.

Если выполняется неравенство (формула 3), то стоимость объекта недвижимого имуществаv_импозволит получить ставку отдачи на инвестированный капитал равнуюr _e, в противном случае величинаr _eне достижима при конкретных экономических условиях.

, (3)

гдеnoi _i-прогнозируемая величина дохода,n-величина прогнозируемого периода,rp-прогнозируемая величина продажи объекта недвижимого имущества,v_им-стоимость объекта недвижимого имущества, v ^(n,r)-текущая стоимость единицы денежных средств.

Использование формулы 3 позволяет проанализировать степень окупаемости вложения средств в объект недвижимого имущества на основе сложившихся экономических условий в регионе и предлагаемой продавцом стоимости объекта. Данная методика может использоваться при анализе целесообразности вложения денежных средств в инвестиционные проекты различных направлений.